L’investissement locatif comme la plupart des autres activités d’investissement immobilier, apparaît aujourd’hui comme l’un des meilleurs moyens pour diversifier ses sources de revenus ou pérenniser sa richesse. Il désigne le fait de construire ou d’acheter un bien immobilier pour ensuite le mettre en location. Cette location pouvant bien sûre en plus du mode classique que nous connaissons se faire sous forme de bail ou de location-vente. Dans le premier cas, le locataire aura la possibilité selon les limites du contrat, de modifier quelque peu le bien immobilier en fonction des besoins de l’activité qu’il aura à mener. Dans le second cas, on assiste à une transmission de bien et le locataire devient ainsi propriétaire au terme du contrat, s’il a bien sûre respecté tous les engagements financiers. Cette notion très simple d’investissement locatif peut donc devenir complexe lorsqu’on en maîtrise pas les contours. Et en matière d’investissement, il est important de prendre des risques que l’on qualifie de mesurés. C’est pourquoi nous avons pour vous fait le tour des questions liées à ce sujet. Nous vous prodiguons les meilleurs conseils dans la suite de ce billet de blog.
Quels sont les avantages à me lancer dans un projet d’investissement locatif ?
Mis à part les bénéfices financiers qui peuvent en découler, il y a de nombreux avantages à entreprendre un projet d’investissement locatif, en lien bien sûr avec les raisons précédemment évoquées. Parmi ces avantages, on pourra retenir :
- la possibilité d’effectuer des prêts en plaçant le bien immobilier locatif comme garantie
- la facilité dans le financement d’un emprunt à l’aide des loyers perçus afin d’acheter d’autres biens immobiliers
- la possibilité d’obtenir une réduction sur les impôts
- la garantie d’avoir un revenu complémentaire, très souvent consistant et régulier
- la détention d’un bien immobilier habitable par soi-même ou encore transmissible à sa descendance
La loi Pinel : un gros avantage en matière de défiscalisation
Ce dernier avantage la possibilité d’obtenir une réduction sur les impôts très intéressant peut-être accordé de plusieurs façons. Un des dispositifs mis sur pied par le gouvernement français pour appliquer cette réduction sur 6 à 12 ans selon le type et la hauteur de l’investissement est la loi Pinel. Selon cette même loi, la réduction maximum qui peut vous être accordée lorsque que vous investissez dans l’immobilier locatif est de 21% du montant global de votre investissement ; le plafond ne devant en aucun cas dépasser la barre des 300 000 euros. Autrement dit sur 12 ans, vous pourrez bénéficier d’un seuil de réduction allant jusqu’à 63 000 euro en tout. Un avantage non négligeable et même considérable.
Ne prenez que des risques mesurés
Bien que ces avantages soient intéressants, il est tout de même fortement recommandé de bien mesurer le potentiel de l’affaire ainsi que les risques avant de se lancer. Il faut bâtir une réelle stratégie d’investissement, après avoir réalisé un audit patrimonial. C’est pour vous accompagner dans la sécurisation de vos investissements que Maisons d’en France vous propose ses services de conseil en gestion de patrimoine.
Les différents types d’investissements locatifs et les critères de choix
Les critères de choix
Le tout ne suffit pas d’avoir les fonds nécessaires pour se lancer dans ce genre de projet. Le choix du type d’investissement est un point très important sur lequel il faudra mettre l’accent. Ce choix s’effectue généralement sur la base de certains critères. Parmi ces derniers on retrouve en tête de liste :
- la capacité financière (à confronter au budget nécessaire)
- le potentiel du business en terme d’intensité de demande
- la hauteur de rentabilité du business et le temps nécessaire pour espérer un retour sur investissement
- l’effort et les ressources nécessaires pour la mise sur pied et la gestion du bien immobilier
Par ailleurs, chaque type d’investissement locatif (type de logement) est en effet associé à ses propres avantages et inconvénients. Il faut donc également en tenir compte pour faire son choix.
Les studios
Il s’agit d’un des investissements locatifs les plus sûrs. Les caractéristiques principales de ce type d’investissement locatif sont : la demande souvent très élevée, la rentabilité locative intéressante et le coût du projet relativement bas . Dans toutes les métropoles et les villes à destinations touristique ou universitaire, la demande pour les studios est encore plus forte. Si vous vous situé dans ces zones, vous pouvez être certain que c’est le type d’investissement pour lequel il faudra opter. Il faut également compter sur le fait que le taux de rotation dans ce type d’habitation est élevé. L’inconvénient dans ce cas précis est la dégradation assez rapide du bien immobilier. Il faudra donc mettre un accent particulier sur la gestion de la maintenance et l’entretien.
Les appartements en rez de chaussée
Ce type d’appartement est très apprécié des investisseurs. Son taux d’occupation est important et il est généralement plus simple à faire louer que les appartements à l’étage. En termes d’investissements, il faut dire qu’il revient moins cher que les autres appartements à l’étage. Les abattements d’impôts qui peuvent être appliqués (autour de -20% mais soumis à plusieurs conditions d’accès) et le montant du loyer font en sorte que le rendement pour ce type d’investissement locatif est vraiment intéressant.
Grands appartements
L’investissement dans ce type de bien immobilier est recommandé aux personnes qui disposent d’un budget assez conséquent. Bien qu’ils soient lourd en investissement de départ, les grands appartements offrent les avantages d’être loués plus longtemps et de ne pas nécessiter un gros effort pour la gestion du bien immobilier. Cela se justifie principalement par le fait que le cycle de rotation (déménagement) des locataires est très faibles, surtout comparé à celui des studios.
Villa et résidence
C’est un des types d’investissement pour lequel l’initiateur du projet à de fortes chances de bénéficier des facilités sur le plan fiscal. Les villas et les résidences peuvent à la fois être occupées par des particuliers comme par des entreprises pour en faire un siège ou une résidence du staff. C’est un gros avantage, car l’investisseur peut être certain de ne pas manquer de locataires. En plus de cela, il faut dire que la mise en location de villa est très rentable. Il faudra tout de même s’assurer de la bonne gestion de l’entretien des lieux.
Quelles sont les principales précautions à prendre avant de me lancer ?
On ne le dira jamais assez, bien que cela présente plusieurs avantages, l’investissement locatif présente aussi des risques. C’est pourquoi avant de m’investir dans ce type de projet ou pendant son exécution, il faudrait que je fasse attention à certains points de vigilance. Il s’agit notamment de :
- déterminer les besoins en termes d’immobilier dans la région que vous ciblez
- s’informer sur les contraintes législatives auxquelles vous devez faire face dans cette région
- choisir avec attention et après une bonne analyse l’emplacement et/ou la qualité du bien que vous souhaitez acquérir
- bien choisir le modèle de maison à bâtir
- vérifier si le terrain est bien constructible
- étudier la rentabilité/profitabilité du projet
- s’assurer d’avoir les fonds nécessaires pour réaliser le projet jusqu’à son terme
- demander toutes les pièces justificatifs relatifs aux biens que vous voulez acquérir
- dresser le profil type des locataires et de bien choisir les choisir.
Pour éviter un échec du projet ou tout désagrément, il serait tout de même judicieux de s’offrir les services d’un spécialiste de la construction et gestion de projets immobiliers tel que Maisons d’en France .
Autres démarches administratives avant la mise en location
Lorsque la maison est prête pour la mise en location, il faudra également mener des démarches administratives entre vous et les locataires. Il s’agit généralement de :
- signature du contrat de location pour fixer les différentes conditions ainsi que les détails pour la mise à disposition du logement
- signer un procès-verbal (PV) après l’état des lieux du site à louer
- élaborer un modèle de quittance de loyer et délivrer un reçu pour les paiements effectués
Les différentes démarches à mener pour l’acquisition du bien
J’ai choisi le programme immobilier pour lequel je veux me lancer et le modèle de maison. Quelles démarches dois-je donc entreprendre ?
Les différentes étapes à suivre pour mener à bien son projet d’investissement locatif sont les suivantes :
- la signature du contrat pour la réservation auprès du promoteur (le contrat devra contenir les informations clés telles que le prix de cession, la description de bien, les modalités de paiement dont un dépôt de garantie d’au moins 5% du montant global, etc.)
- réaliser un montage financier en cas de nécessité d’emprunt
- signature définitive de l’acte de vente (intervention d’un notaire)
Que devrai-je savoir en plus : des réponses à quelques questions fréquentes
Que préférer entre l’immobilier neuf et l’ancien ?
L’investissement locatif dans le neuf est très souvent plus avantageux que dans l’ancien. Cela se justifie par les avantages fiscaux plus intéressants, les travaux moins longs à réaliser et surtout moins coûteux, ainsi que le respect des normes les plus récentes en matière de construction. C’est un investissement plus rentable, qui ne nécessite pas pour en moyenne la première dizaine d’années contrairement à l’investissement dans l’ancien, un gros budget pour l’entretien et les réfections. Le neuf attire plus de locataires, qui se sentent souvent plus en sécurité et dans un meilleur confort.
Quels sont les dispositifs de défiscalisation encore en vigueur ?
Plusieurs dispositifs encadrent les projets d’immobilier locatif. Ceux en vigueur sont :
- La loi Pinel relative à la réduction d’impôts
- La loi Censi Bouvard qui en plus du volet réduction des impôts s’attaque à la récupération de la TVA, en particulier pour les logements neufs
- LMP et LMNP (Loueurs en Meublé Professionnel et Loueurs en Meublé Non Professionnel) mettant en exergue d’autres types d’avantages fiscaux
Qui peut avoir accès à la loi Pinel ?
Pour bénéficier des avantages de défiscalisation de cette loi, il faut simplement remplir la condition d’investir dans une zone de type A, Abis, B1 ou B2. Tout investissement dans les autres types de zones ne donne pas droit aux avantages de la loi Pinel.
Résidence meublée ou gérée : qu’est-ce que c’est ?
Il s’agit d’un investissement locatif proposant des services connexes de location de bien immobilier, et ayant le statut de Loueur en meublé. On retrouve dans cette catégorie :
- les résidences réservées aux étudiants
- les résidences dédiées aux activités touristiques
- les résidences d’affaires ou de services professionnels
Qu’est-ce que le label BBC ?
Il s’agit d’un label s’appliquant aux bâtiments dont la consommation énergétique ne dépasse pas en moyenne les 50 Kilowatts au mètre carré par an (Kw/m2/an). Les exigences de ce label varient selon les zones géographiques.
Quels éléments impactent la rentabilité d’un investissement locatif ?
La rentabilité de votre investissement est à calculer bien avant de se lancer. Ce n’est vraiment pas la peine de se lancer si vous n’avez pas de visibilité sur cet aspect. Plusieurs éléments impactent de façon significative la rentabilité. On peut citer entre autres :
- la région et la zone spécifique dans laquelle vous souhaitez investir
- le type d’investissement duquel découle les différents avantages fiscaux
- l’état et la valeur du bien à acquérir
On retiendra que l’investissement immobilier locatif est une très belle manière de se faire des sources de revenus complémentaires ou de s’assurer une retraite paisible. Mais comme tout projet il comporte bien des risques. Travailler avec un spécialiste vous permet de minimiser au maximum les risques d’échec de votre projet et vous assurer une certaine rentabilité. Maisons d’en France est un réseau d’agences de construction et gestion immobilière en PACA et Languedoc-Roussillon. Notre structure vous accompagne pour tous les projets d’investissement locatif, de l’évaluation du potentiel et de la rentabilité à la mise en location, en passant par l’acquisition même du bien.