L’assurance constructeur : Tout ce qu’il faut savoir

Faire construire sa maison est une aventure. Pour parer aux différents aléas qui pourraient survenir entre la délivrance du permis de construire et la livraison, vous bénéficiez de protections réservées à l’immobilier neuf. Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) vous prémunit contre tout allongement des délais ou augmentation du prix. Quant aux assurances constructeur, elles protègent votre logement et votre famille pour les dix prochaines années.

La garantie décennale

La garantie décennale impose au constructeur d’assumer les frais de réparation pour les dommages constatés après la fin du chantier. Si vous avez signé un CCMI pour votre maison, vous en bénéficiez.

Qui doit la souscrire ?

Le Code des assurances (article L241-2) exige que le constructeur prenne une assurance de responsabilité civile décennale, communément appelée garantie décennale. Tous les constructeurs sont concernés : promoteur, artisan, architecte, lotisseur, maître d’œuvre, entrepreneur… En revanche, cette obligation ne s’adresse pas aux sous-traitants. Si votre maison est vendue par une entreprise qui a son siège à l’étranger, la société doit avoir une assurance constructeur qui répond aux exigences de la loi française et s’applique dans notre pays.

Pour quels dommages ?

La responsabilité civile décennale couvre les malfaçons qui apparaissent après la signature du procès-verbal de réception. 

Elle fonctionne pour les travaux visant à réparer les dommages qui affectent la solidité de l’ouvrage et de ses équipements. Il s’agit par exemple des désordres relatifs : 

• aux fondations et à l’ossature ; 
• à la voirie ;
• aux réseaux d’assainissement ; 
• aux installations indissociables de la maison (canalisations, plancher, plafond, chauffage, huisseries…).

Seuls les travaux déclarés dans le contrat d’assurance sont éligibles.

Quelle est la durée de la garantie ?

La garantie décennale de votre maison dure dix ans. En principe, elle débute le lendemain de la réception de votre bien. Mais, dans les faits, elle commence un an après. Les douze premiers mois, les réparations sont prises en charge par la garantie de parfait achèvement (GPA). 

Cette assurance constructeur perdure, même si le promoteur immobilier fait faillite. La compagnie d’assurance est engagée envers vous pendant une décennie, même si son client n’exerce plus.

L’attestation est-elle obligatoire ?

L’assurance de responsabilité civile décennale est souscrite avant le lancement du chantier. 

La loi oblige le maître d’œuvre à vous présenter son attestation d’assurance. Elle doit préciser son identité, ses coordonnées et toutes les informations relatives au contrat : 

• le nom et les coordonnées de l’organisme d’assurance ;
• son numéro ; 
• sa période de validité ; 
• son montant. 

Si vous revendez votre maison dans les dix ans qui suivent sa livraison, vous devez transmettre cette attestation au nouveau propriétaire.

La garantie dommage-ouvrage

La garantie dommage-ouvrage préfinance les réparations qui relèvent de la garantie décennale sans recherche de responsabilité. Grâce à elle, vous êtes remboursé pour les dépenses engagées en moins de 90 jours. La compagnie d’assurance de la garantie dommage-ouvrage se tourne ensuite vers l’assureur du constructeur pour obtenir un remboursement.

Qui doit la souscrire ?

C’est à la personne qui fait réaliser les travaux de construction, de rénovation ou d’extension d’adhérer à une assurance dommage-ouvrage. Les particuliers, les professionnels et les mandataires agissant au nom du propriétaire sont soumis à cette obligation. 

Pour quels dommages ?

Une fois que vous avez souscrit votre assurance dommage-ouvrage obligatoire, pour quels travaux pouvez-vous la faire jouer ? Vous pouvez y recourir pour tout ce qui est inclus dans la garantie décennale de votre maison : 

• les malfaçons qui représentent un risque pour la structure et la solidité (une façade qui se fissure, une toiture qui fuit, un plancher qui s’affaisse…) ;
• les défauts qui rendent votre bien impropre à l’habitation  (insuffisance d’isolation phonique ou thermique…) ; 
• la réparation des équipements « indissociables de l’ouvrage » (canalisations, réseau électrique, huisseries…).

Quelle est la durée de la garantie ?

La garantie dommage-ouvrage commence en principe dès la réception des travaux et s’achève dix ans après. En pratique, la première année, les travaux sont couverts par la GPA.

L’attestation est-elle obligatoire ?

La non-souscription d’une assurance obligatoire est passible de six mois d’emprisonnement et 75 000 euros d’amende. Mais cette sanction vaut uniquement pour les professionnels. Elle ne s’applique pas aux particuliers qui font construire une maison pour eux-mêmes ou leur famille. Vous n’êtes donc pas tenu, légalement, de prendre une assurance dommage-ouvrage. 

Mais la banque réclame l’attestation d’assurance dommage-ouvrage pour accorder votre prêt. Même si vous êtes maître d’ouvrage et que la loi ne vous punit pas en cas d’absence d’assurance dommage-ouvrage, vous devrez présenter le document pour débloquer votre financement. 

Lorsque vous souscrivez votre police dommage-ouvrage, l’assureur vous délivre une attestation provisoire. Elle est valable pendant toute la durée des travaux. Une fois le procès-verbal de réception de votre maison signé, une attestation définitive vous est remise. 

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement couvre les désordres mentionnés dans le procès-verbal de livraison ou ceux, non apparents, notifiés ensuite par écrit.

Qui doit la souscrire ?

La garantie de parfait achèvement est prise par le maître d’œuvre. Il s’agit le plus souvent du constructeur. 

Les sous-traitants, comme les artisans, qui travaillent à la demande d’un commanditaire, ne sont pas obligés de détenir cette assurance constructeur. Ils ont seulement une obligation de résultat vis-à-vis de leur client.

Pour quels dommages ?

La GPA a un champ d’action plus large que les autres assurances. Elle finance les réparations liées à la solidité et l’usage du bien, mais aussi celles qui ont une visée esthétique. 

Les dommages concernés sont tous ceux qui rendent votre maison non conforme à ce qui était prévu dans votre contrat de construction. Les désordres qui relèvent de l’usure habituelle ou d’une utilisation anormale des équipements par le propriétaire ne sont pas pris en compte. 

Cette assurance constructeur paye par exemple :

• la réparation d’une fissure ; 
• le changement des canalisations ; 
• la démolition d’une cloison qui ne figure pas sur le plan…

Quelle est la durée de la garantie ?

La GPA intervient pendant un an à la date de la réception des travaux. Après expiration de ce délai, la responsabilité civile décennale prend le relais.

L’attestation est-elle obligatoire ?

Les constructeurs sont légalement tenus de contracter une GPA. Vous trouverez sur le devis ou dans les annexes du CCMI de votre maison les informations relatives à la GPA (nom et coordonnées de l’assureur notamment).

La garantie de bon fonctionnement

La garantie de bon fonctionnement, parfois appelée garantie biennale, complète les autres assurances obligatoires. 

Qui doit la souscrire ?

La garantie de bon fonctionnement est une assurance constructeur. C’est au maître d’ouvrage (constructeur, architecte, promoteur, entrepreneur…) de s’assurer. 

Pour quels dommages ?

La garantie de bon fonctionnement protège les éléments dissociables de votre maison. Cela concerne l’électroménager, les portes, les fenêtres, les volets, les cloisons, les éviers… Bref, tout ce qui peut être enlevé ou réparé sans toucher à la structure fondamentale de votre maison.

Elle prévoit la réparation ou le remplacement des installations défaillantes à l’exception des désordres dus à l’usure naturelle, à une mauvaise utilisation ou à la maladresse du propriétaire.

Quelle est la durée de la garantie ?

Vous pouvez recourir à la garantie de bon fonctionnement pendant deux ans. Les travaux peuvent avoir lieu après cette période, à condition que vous les ayez sollicités par écrit dans les 24 mois qui suivent la signature du procès-verbal.

L’attestation est-elle obligatoire ?

L’assurance biennale n’est pas obligatoire. Cependant, la loi contraint le maître d’œuvre à remplacer et à remettre en état les équipements dans les deux ans qui suivent la livraison du bien. Si l’entreprise de construction qui vous a vendu votre maison sur plan n’est pas assurée, elle devra effectuer les travaux à ses frais.